O conceito
CCIR é a sigla de Certificado de Cadastro de Imóvel Rural. É o documento que o INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) emite para comprovar que o imóvel está inscrito no SNCR, o Sistema Nacional de Cadastro Rural criado pela Lei 5.868/1972.
Segundo o INCRA, o certificado traz o titular, a área, a localização, a exploração e a classificação fundiária do imóvel. São dados declarados pelo próprio titular. Por isso o CCIR mostra que o imóvel está cadastrado, mas não resolve quem é o dono: a Lei 5.868/1972, art. 3º, parágrafo único, diz que os documentos do INCRA não fazem prova de propriedade. Isso cabe à matrícula.
Base legal
| Tema | Regra | Onde está |
|---|---|---|
| Dever de declarar | Proprietário, titular de domínio útil e possuidor declaram o imóvel e atualizam quando mudam área ou titularidade | Lei 5.868/1972, art. 2º e §3º |
| Venda e garantias | Sem o certificado, é nulo vender, prometer em venda, hipotecar, arrendar ou desmembrar | Lei 4.947/1966, art. 22, §1º |
| Partilha | Nenhuma partilha, amigável ou judicial, é homologada sem o CCIR | Lei 4.947/1966, art. 22, §2º |
| Junto com o ITR | O CCIR é apresentado com a prova de quitação do ITR dos últimos 5 exercícios | Lei 4.947/1966, art. 22, §3º |
| Na escritura | Código do imóvel, nome e nacionalidade do detentor, denominação e localização | Lei 4.947/1966, art. 22, §6º |
| Na matrícula | O imóvel rural é identificado com o código e os dados do CCIR | Lei 6.015/1973, art. 176, §1º, II, 3, "a" |
Onde o CCIR aparece
- Na escritura no DF. O Código de Normas do TJDFT, art. 229, §1º, III, manda o tabelião exigir o CCIR em toda aquisição ou constituição de direito real sobre imóvel rural, e os dados do certificado são transcritos na escritura.
- No registro. O Registro de Imóveis informa ao INCRA, todo mês, as mudanças nas matrículas rurais, e o INCRA devolve o código do imóvel para averbação (Lei 4.947, art. 22, §§7º e 8º). No DF, a retificação ou especialização de matrícula de imóvel de destinação rural em zona rural do PDOT também exige o CCIR (Código de Normas, art. 522).
- No crédito rural e no inventário. O INCRA informa que o certificado é exigido para crédito agrícola, e a lei impede homologar partilha sem ele.
Validade
O certificado é anual: segundo o INCRA, o de um exercício perde a validade quando é emitido o do exercício seguinte. Ele depende do cadastro em ordem no SNCR e da quitação da taxa de serviço cadastral, e cartórios e bancos conferem a autenticidade junto ao INCRA. Um CCIR antigo, guardado na pasta do vendedor, pode não servir mais no dia da escritura.
Não confirmamos qual exercício do CCIR está disponível hoje no sistema; antes de uma escritura, vale verificar se o certificado apresentado é o do exercício em vigor.
Quando o CCIR vira problema
O certificado só sai se o cadastro estiver em ordem, e é aí que muitas compras de imóvel rural travam:
- Cadastro divergente. Área, titular ou localização no SNCR não batem com a matrícula. Enquanto o cadastro não for atualizado junto ao INCRA, o certificado não reflete o imóvel real.
- Imóvel sem declaração processada. O imóvel nunca foi cadastrado ou está omisso. Sem inclusão no SNCR, não há certificado, e o negócio espera.
- Cadastro no nome do vendedor anterior. Quem comprou e não atualizou o cadastro deixa o problema para o próximo comprador.
- ITR pendente. Como o CCIR anda junto com a quitação do ITR dos últimos 5 exercícios, débito do imposto também trava a escritura.
Erros comuns
- Usar o CCIR como prova de propriedade. Ele é cadastral; a propriedade está na matrícula.
- Levar o CCIR de um exercício vencido. O certificado anterior perde a validade quando sai o novo.
- Comprar e não atualizar o cadastro. Depois do registro, o comprador precisa atualizar o SNCR; sem isso, o imóvel continua no nome do vendedor no INCRA.
Termos relacionados
- ITR: o imposto cuja quitação acompanha o CCIR.
- Georreferenciamento: a descrição técnica que atualiza a área cadastrada.
- CAR: o cadastro ambiental, que é outro sistema.
O conjunto de exigências na compra está no guia de imóveis rurais no DF.
Comprar imóvel rural com segurança
CCIR, ITR, cadastro no INCRA e matrícula precisam contar a mesma história antes da escritura. A análise documental do imóvel confronta esses documentos e mostra, com clareza, o que está coerente, o que diverge e o que precisa ser resolvido antes de fechar o negócio.